De WOZ-waarde in het kort
Als je een eigen woning hebt ontvang je aan het begin van ieder kalenderjaar van je gemeente een brief met daarin de waardevaststelling van je woning: De WOZ-waarde. Deze wordt gebruikt voor vier belastingen: de waterschaps-, erf-, onroerende zaak-, en inkomstenbelasting. Wat veel mensen echter niet weten is dat deze lang niet altijd klopt. Mede door de daling van huizenprijzen in de afgelopen jaren is het mogelijk dat de WOZ-waarde van je huis te hoog is. En dat is zonde, want een te hoge WOZ-waarde zorgt ervoor dat je onnodig veel belasting betaalt.
Eén van de manieren om dit te onderzoeken is door te kijken naar vergelijkbare huizen in je straat of omgeving die onlangs werden verkocht. Let ook op eigenschappen die voor jouw woning wellicht net wat anders zijn dan de omliggende woningen die zijn gebruikt als referentie voor de WOZ-waarde van je huis. Er zijn talloze voorbeelden te noemen, zoals wanneer je direct uitkijkt op een hoogspanningsmast of je huis aan een druk kruispunt ligt.
Binnen 6 weken na ontvangst van de brief met de WOZ-waarde moet je bezwaar maken bij de gemeente. Zorg ervoor dat je het bezwaar goed onderbouwd. Je doet er goed aan om het taxatierapport van de gemeente op te vragen waarop de vaststelling van de WOZ-waarde is gebaseerd. Dit is gratis.
Het is ook voor een tweede woning (vakantiehuis) mogelijk om bezwaar aan te tekenen.
Voor meer informatie over het bezwaar maken tegen de WOZ-waarde adviseren wij je contact op te nemen met onze Adviesdesk, je gemeente of een taxateur.
Aandachtspunten bij de aankoop van een woning
Denk je er over na om een woning te kopen? Let er dan op dat je, als je korter dan 3 jaar geleden een eigen woning met overwaarde hebt verkocht, mogelijk een 'eigenwoningreserve' hebt. Deze eigenwoningreserve verlaagt het bedrag dat je fiscaal maximaal kunt lenen voor de nieuwe lening. Dit wordt de 'bijleen-regeling' genoemd.
Net een woning gekocht? Gefeliciteerd! Wij raden je aan om je voorlopige teruggaaf aan te vragen. Je krijgt dan maandelijks een deel van de hypotheekrente door de Belastingdienst vergoed. Verder kunnen wij de eenmalige kosten die zijn betaald in verband met de financiering van de woning (notariskosten, kadastrale kosten, advieskosten etc.) in je aangifte in aftrek brengen.
Aandachtspunten bij de verkoop van een woning
Bij de verkoop van je woning kan een eigenwoningreserve ontstaan (overwaarde oude woning). Hierdoor kan mogelijk later de bijleenregeling van toepassing zijn. Bewaar daarom alle nota's van de kosten die je hebt gemaakt om de woning te kunnen verkopen. Deze verkoopkosten verlagen namelijk de eigenwoningreserve.
Heb je net een woning verkocht? Pas dan je voorlopige teruggaaf aan. Zo voorkom je dat je later een deel van de onterecht ontvangen teruggaaf terug moet betalen.
Aandachtspunten bij verbouwing in combinatie met een lening
De lening voor de verbouwing of voor onderhoud van je woning kunnen wij als een eigenwoningschuld aangeven in je aangifte. De betaalde rente is dan aftrekbaar. Je moet wel met facturen kunnen aantonen dat alle betaalde kosten echt gebruikt zijn voor de verbouwing/onderhoud. Uitgaven voor de inrichting van de woning zijn geen verbouwings- of onderhoudskosten. Kosten voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken, badkamer, vaste vloer of tuinaanleg zijn wel verbouwings- of onderhoudskosten. Op de pagina met berekeningen vind je een speciale tool. Je vindt er een overzicht met posten die hier wel of niet onder vallen.
Als je in 2013 een financiering hebt afgesloten, let er dan op dat de rente alleen aftrekbaar is als deze lening voldoet aan de nieuwe fiscale vereisten. Dit betekent dat de lening binnen 30 jaar minimaal annuïtair volledig moet worden afgelost.
Wil jij de zekerheid dat je optimaal gebruik maakt van alle mogelijk aftrekposten? Doe je belastingaangifte met de Belastingscan. Hiermee ben je gegarandeerd van maximaal belastingvoordeel.
Wat is een restschuld en is de rente hierover aftrekbaar?
Als je je eigen woning verkoopt en de opbrengst niet hoog genoeg is om de eigenwoningschuld volledig af te lossen, dan wordt de schuld die overblijft een 'restschuld' genoemd. De rente van een restschuld kunnen wij sinds 1 januari 2013 aftrekken in je aangifte, maximaal voor een periode van 10 jaar.
Benieuwd welke kosten nog meer aftrekbaar zijn? De Belastingscan zorgt ervoor dat je alle mogelijkheden optimaal benut.
Wat is de bijleenregeling?
Als je je eigen woning verkoopt, en er na de aflossing van de eigenwoningschuld geld overblijft (overwaarde oude woning), dan wordt dit bedrag de 'eigenwoningresreve' genoemd. Sluit je een hypotheek af voor een nieuwe woning? Dan is de rente op deze lening alleen aftrekbaar als de lening maximaal de aankoopprijs van de nieuwe woning is, min de eigenwoningreserve. Je moet de overwaarde van de oude woning dus gebruiken voor je nieuwe woning. De rente voor het bedrag dat je teveel 'bijleent' is niet aftrekbaar. Voorbeeld: je verkoopt je woning voor € 200.000 en lost daarmee de hypotheekschuld af van € 180.000. De eigenwoningreserve is dan € 20.000. Stel je koopt voor €350.000 een nieuwe eigen woning, dan kun je fiscaal maximaal € 330.000 lenen (koopsom € 350.000 min eigenwoningreserve € 20.000 = € 330.000). Je kunt de rente van de lening van € 330.000 aftrekken. Als je meer leent dan € 330.000, bijvoorbeeld € 360.000, dan zal het deel van de lening dat je 'teveel' leent (in dit voorbeeld € 30.000) in box 3 terecht komen. De rente over dit deel kun je niet aftrekken.
Heb je nog een eigenwoningreserve over nadat je een huis hebt gekocht? Of koop je niet meteen een andere woning? Dan vervalt de eigenwoningreserve na 3 jaar.
De hypotheekrenteaftrek in het kort
De rente die je betaalt over een eigenwoningschuld kan worden afgetrokken van je inkomen. Je betaalt hierdoor minder belasting over je inkomen. In feite betaalt de Belastingdienst een deel van je hypotheekrente. De hypotrente kan gedurende maximaal 30 jaar worden afgetrokken. Hoe hoger het tarief waar het inkomen tegen belast wordt, hoe hoger de hypotheekrenteaftrek.
Wat is een kapitaalverzekering eigen woning (KEW)?
Bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek was het gebruikelijk om hierbij een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW) of een beleggingsverzekering eigen woning (BEW) af te sluiten. Met deze verzekering bouw je gedurende de looptijd van de hypotheek een 'spaarpotje' op, die kan worden gebruikt om de hypotheek straks af te lossen. Als aan alle voorwaarden wordt voldaan, zal de waarde van het opgebouwde kapitaal en de uiteindelijke uitkering fiscaal niet worden belast. De KEW moet dan wel daadwerkelijk worden gebruikt voor de aflossing van je eigenwoningschuld.
Net als 'bestaande' eigenwoningschulden, geldt er voor ' bestaande' kapitaalverzekeringen eigen woning ook overgangsrecht en blijven de oude voorwaarden van toepassing.
Wat is de eigenwoningschuld?
Een eigenwoningschuld is een schuld die is aangegaan voor de aankoop van een eigen woning, de verbouwing of het onderhoud daarvan. Bewaar altijd de nota's en facturen als voor de verbouwing of onderhoud van de eigen woning een eigenwoningschuld is aangegaan. Het moet namelijk aantoonbaar zijn dat de uitgaven ook daadwerkelijk voor verbouwing of onderhoud waren.
Er kan onderscheid worden gemaakt tussen twee soorten eigenwoningschuld. Een ' nieuwe' eigenwoningschuld en de ' bestaande' eigenwoningschuld. De nieuwe eigenwoningschuld zijn eigenwoningschulden die op of na 1-1-2013 zijn aangegaan en niet het oversluiten van een bestaande lening betreffen. Voor deze leningen geldt nieuwe wetgeving: deze leningen moeten in minimaal 30 jaar volgens een annuitair (of lineair) schema worden afgelost. De bestaande eigenwoningschuld is een schuld die onder het overgangsrecht valt voor de al op 31-12-2012 bestaande eigenwoningleningen. Voor deze schulden geldt geen annuitaire aflossingsverplichting.
Onze belastingexperts kunnen jou hier in je aangifte goed in ondersteunen. Gebruik hiervoor onze eenvoudige Belastingscan.
Eigenwoningforfait in het kort
Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat je behaalt uit je eigen woning. Omdat je een eigen woning bezit, 'bespaart' dit jou huurkosten. Dit fictieve inkomen moet je bij je andere inkomen optellen. Voor de meeste woningen wordt het forfait op 0,6% van de WOZ-waarde gesteld. Stel je woning heeft een WOZ-waarde van €200.000, dan wordt er een eigenwoningforfait van €1.200 bij je inkomen opgeteld. Voor woningen met een lage WOZ-waarde (of juist een zeer hoge), gelden andere percentages.